聚焦东莞(1)
农地变工厂
珠江上游东江流经的石碣镇，位于东莞市东北部，一如中国多数的村鎮，原来也是个人口不到3万、名不见经传的农业镇，现在，工业厂房随处可见，总人口数接近10万，而百货商场、酒店、娱乐场所更增添了小镇风情。
“改革开放没多久，村里的厂房就一间间冒出来，像是长通菜那样，然后就有很多‘暴发户’，村里的许多人，以前还是清一色的贫苦户，突然就很有钱了，这个是万元户那个也是万元户。”当时家住石碣镇涌口村的张金波这样向记者回忆十多年前村里生活的巨变。
那时张金波一家五口人，一个普普通通的农民家庭。现在他很庆幸自己当初能赶上潮流，遇上那个家庭财富急剧增长的流金年代所带来的机遇。改革开放初期，在目睹了莞城、石龙、太平、长安的村镇工业厂房热后，很多有胆识的村民也投身到经济社会发展的洪流中，在自家土地上建起工业厂房，“村村点火，户户冒烟”成了那时东莞最真实的写照。
早在80年代前，张家还是一个贫苦的农民家庭，一年到头就靠几亩地过日子，生活清苦。改革开放后，张金波顺利时代发展的潮流，在自家土地上建起了5层的标准工业厂房后，年收入竟有数十万，成为典型的厂房“包租户”，生活相当清闲，把自建的厂房出租给外资企业，每个月只在家坐着收租。在石碣镇，就算你听说哪家有2-3万平方米的厂房，也没必要觉得稀奇。
为何 “遍地开花”？
当地农民怎么会想起在自家地里修建厂房？是因为有市场需求，企业需要租用厂房。东莞靠近深圳，珠三角依托香港这一自由贸易港的带动，成了海外和港、澳、台地区生产型企业的加工基地。其次，是产业链的相互带动。东莞作为全世界电脑零部件和服装、家俱的生产基地，产业链非常完整，相关配套和服务企业很多。只要有几个龙头企业进入，其产业链中相互关联的配套企业会很快跟进。由于产业链的整合，对当地厂房的需求量急剧上升，又因为“船小好掉头”，租用厂房就成了最佳的选择。 第三，东莞作为三线城市，地价和生活成本比广州、深圳要低，劳动力成本也相应会低一些。东莞离深圳、香港很近，公路、水路交通都非常便利，这也就促成它成了很多外商、外企落户发展的首选之地。
良好的区域发展优势，让很多企业选择了东莞。因为企业的发展需要土地和厂房，自然也就吸引了建造厂房的投资者。随着首批投资者取得丰厚回报，当地农民的投资建厂热情被调动起来，厂房越来越多，收益也就越来越大。
在与张金波交谈中，他还给记者算了一笔账：在东莞的工业区两块相隔不到100米的土地,一个是工业用地,一个是商品房用地。以该土地商品房1.2的容积率，以十亩地算，可建70平方的小居室100套(出租给打工者),当时租金400元/套/月，5000元/套/年。一年可获得的收益就是50万元。那么，旁边同样十亩的工业用地呢？按比例建造厂房5000平方，按当地10元/月/平方的租金，年收入是60万元。也就是说同样十亩用地，厂房租金比商品房租金收入要高。同样十亩的土地，差不多的租金收入，因土地市场化因素不一样,工业用地价格肯定远远低于住宅用地价格。这也是东莞掀起修建厂房热的原因之一。
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