土地流拍的背后是什么？(1)
2008-5-24 来源：新民晚报
网友评论
条
核心提示：对于沪上开发商突然不再盲目争夺“面粉”的新局面，仲量联行亚太区董事陈立民分析：“这主要是由于目前开发商的日子不好过，已经是铁一般的事实。信贷紧缩，贷款难；证监会喊停，IPO难；股市走熊，增发难；消费者观望，回笼难。谁还有这门心思进场拍地？因此，流标的流标，不流标的纷纷以底价成交。”
2008年4月9日,上海土地交易市场举行首场土地竞拍,原本有53个意向买家领取标书,最后真正申请竞标的却只有11家。而在这次出让的8幅土地中,有2幅地块因无企业报名而流标;3幅土地只有一家竞买人；南汇区惠南镇某地块最终测算的楼板价仅为2443元/平方米，几乎是去年高峰时期同区域楼板价的一半。此前，星河湾拿下“花木地块”，以及铁狮门在没有竞争对手的情况下，以67.5亿元的挂牌底价把“新江湾地块”拿下，都大大出乎了业内对这些地块出现“新地王”的期望。曾经在2007年“新地王”频现的上海土地市场，短短几个月后迅速遇“冷”，一向以土地作为可持续发展根本的房企，究竟是怎么了？
土地不再趋之若鹜
对于沪上开发商突然不再盲目争夺“面粉”的新局面，仲量联行亚太区董事陈立民分析：“这主要是由于目前开发商的日子不好过，已经是铁一般的事实。信贷紧缩，贷款难；证监会喊停，IPO难；股市走熊，增发难；消费者观望，回笼难。谁还有这门心思进场拍地？因此，流标的流标，不流标的纷纷以底价成交。”
开发商之所以不再对土地趋之若鹜,根本原因在于,一系列调控政策之下,拿地就赚的时代已经不复存在。原先央行下令各商业银行紧缩对房地产开发商的贷款,虽然让一些以土地抵押获取贷款的小开发商面临资金压力，但寻找到合适融资渠道依旧可以化解,这使得土地信贷一度呈现增幅，但如今，所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,对于房地产企业上市融资,证监会又于2008年3月出台规定:“对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准。”也就堵住了开发商“空手套白狼”的最后变通方式。而另一方面，对闲置土地的处罚也越来越严格,2008年1月,政策规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回。佑威机构研究部主任薛建雄也坦言，“这表明开发商在拿地前，不仅要掂量‘身价’，还要顾及给整体发展计划套上2年期的“紧箍咒”，盲目“囤地”很可能从优质资产变成企业负担，会加大企业资金链风险，并增加项目的财务成本。”
退潮考量“裸泳”资本
巴菲特有一句名言：“当大海退潮之际,你就能知道谁在裸泳。”如今的上海土地市场不仅是退潮后的理性市场，而且要补上一句，对自己“身材”有信心的企业，才可能继续“裸游”。让我们看看哪些企业在拿地“裸泳”时代，依旧信心十足？
中国指数研究院华东分院TOP10研究组认为，“2007年，上海积极拿地的企业，主要是那些一直注重区域布局的大型企业，例如保利地产、龙湖集团和仁恒集团等大型品牌房企，进入上海拿地是它们早就计划中布局全国的重要一环，加上企业整体开发已经进入一种良性的城市复制阶段，因此，这些房企基本不存在对区域土地市场的观望态度。在上海开发多年的企业，由于目前的紧缩银根政策，企业多融资困难，资金的紧张导致土地市场上保持冷静状态。
而另一种观点则是，开发经验丰富，且在2007年土地招投标中留一手的，或者因报价差一口气败下阵来的专业度较强的房企，在如今的上海土地市场上更为吃香，雄厚的资本反而不是首选因素。例如此前上海的土地市场热门地块投标成功的，无论是星河湾还是铁狮门，其均是国内外顶尖的开发商。在这些热门地块，在招投标书中对企业设置了严格的限制性条件，在外界看来，就有避免让这些优良地段的地块落入那些有着雄厚资本，却缺乏开发经验的半路出家的开发商手中的一种考虑。对此，上海社科院房地产研究部主任陈则明认为，从建设城市的角度来看，上海作为一个国际大都市，需要国际性的产品支撑，引进星河湾和西蒙这样有国际及国内知名度的开发商本身进行土地开发并没有错。
土地不再趋之若鹜
对于沪上开发商突然不再盲目争夺“面粉”的新局面，仲量联行亚太区董事陈立民分析：“这主要是由于目前开发商的日子不好过，已经是铁一般的事实。信贷紧缩，贷款难；证监会喊停，IPO难；股市走熊，增发难；消费者观望，回笼难。谁还有这门心思进场拍地？因此，流标的流标，不流标的纷纷以底价成交。”
开发商之所以不再对土地趋之若鹜,根本原因在于,一系列调控政策之下,拿地就赚的时代已经不复存在。原先央行下令各商业银行紧缩对房地产开发商的贷款,虽然让一些以土地抵押获取贷款的小开发商面临资金压力，但寻找到合适融资渠道依旧可以化解,这使得土地信贷一度呈现增幅，但如今，所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,对于房地产企业上市融资,证监会又于2008年3月出台规定:“对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准。”也就堵住了开发商“空手套白狼”的最后变通方式。而另一方面，对闲置土地的处罚也越来越严格,2008年1月,政策规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回。佑威机构研究部主任薛建雄也坦言，“这表明开发商在拿地前，不仅要掂量‘身价’，还要顾及给整体发展计划套上2年期的“紧箍咒”，盲目“囤地”很可能从优质资产变成企业负担，会加大企业资金链风险，并增加项目的财务成本。”
退潮考量“裸泳”资本
巴菲特有一句名言：“当大海退潮之际,你就能知道谁在裸泳。”如今的上海土地市场不仅是退潮后的理性市场，而且要补上一句，对自己“身材”有信心的企业，才可能继续“裸游”。让我们看看哪些企业在拿地“裸泳”时代，依旧信心十足？
中国指数研究院华东分院TOP10研究组认为，“2007年，上海积极拿地的企业，主要是那些一直注重区域布局的大型企业，例如保利地产、龙湖集团和仁恒集团等大型品牌房企，进入上海拿地是它们早就计划中布局全国的重要一环，加上企业整体开发已经进入一种良性的城市复制阶段，因此，这些房企基本不存在对区域土地市场的观望态度。在上海开发多年的企业，由于目前的紧缩银根政策，企业多融资困难，资金的紧张导致土地市场上保持冷静状态。
而另一种观点则是，开发经验丰富，且在2007年土地招投标中留一手的，或者因报价差一口气败下阵来的专业度较强的房企，在如今的上海土地市场上更为吃香，雄厚的资本反而不是首选因素。例如此前上海的土地市场热门地块投标成功的，无论是星河湾还是铁狮门，其均是国内外顶尖的开发商。在这些热门地块，在招投标书中对企业设置了严格的限制性条件，在外界看来，就有避免让这些优良地段的地块落入那些有着雄厚资本，却缺乏开发经验的半路出家的开发商手中的一种考虑。对此，上海社科院房地产研究部主任陈则明认为，从建设城市的角度来看，上海作为一个国际大都市，需要国际性的产品支撑，引进星河湾和西蒙这样有国际及国内知名度的开发商本身进行土地开发并没有错。
·相关链接
·发表评论
现在有 人对本文发表评论
*以上网友发布的留言只代表其个人观点，不代表阿力士招商网的观点或立场。
*评论内容至多1000字
·厂房招租
女鞋之都承接鞋业转移 东西兼容
土地流转样本取舍两难
风险投资关注清洁能源技术
产业转移催生西部金融机遇
资金信息
研究报告
论坛热帖
