个性老厂房投资改建有六大窍门(2)
而A8正加紧对一个厂棚进行改建，完成后这里将成为一个900平方米左右的时尚秀场。“现在已经有35家公司租用了我们的厂房，基本是影视出版、数码娱乐、建筑广告、环境设计、动画制作等时尚、艺术类产业，他们需要一个地方发布作品、展示、交流。”A8艺术公社招商负责人说，有租客反映办一场时尚发布会单搭展台的费用就要20多万元，实在太费钱。“如果园区内有展厅就能省下这笔钱，而且能吸引更多人进来，有更多人气就有更多机会。”
投资改建的6个窍门
唐尚433那块木质门牌旁边原本的水泥围墙拆掉了，立起一间全透明的阳光房，与南面的一栋二层小洋房连在一起，很有点“真人秀”的味道。“这是门面房，多高的价格我也没舍得租。”魏京发说，他已经决定把这里改建成休闲会客吧，就像是整个唐尚的“客厅”。
“这里的场地还是太小啊。”他站在大门口回头看看自己一手改造起来的这一小片老厂房说，为了找新的适合改建的老厂房他跑遍了杭州城，可惜不是已经“名花有主”就是规模不适合。从他的经验来分析，一个适合的老厂房起码需要符合几项条件。
一是位于成熟区域内，公共交通便捷。因为租赁老厂房的公司并非每个员工都有私家车，上下班仍需要搭乘公交车，而且一些设计单位经常需要加班，交通不方便不行。
二是周边要有基本生活配套，特别是餐饮店、小超市要多。
三是老厂房的体量不能过大或过小，比较适合的是1万~3万平方米。这样的用地规模本身不具有单独开发成其他房地产项目的价值，拆迁风险较小，产权方也比较愿意签长约。
四是带项目进场。最好是上下游产业，这样可以避免正面竞争的矛盾，最大限度地激发不同企业间的交流、合作，产生更大经济效益。而且风险也小，不担心初期厂房租不出去。
五是租用债权债务相对明晰的老厂房，避免纠纷。
六是租期应在5年以上。八丈井路28号原产权人曾经考虑过投入1000万元将老厂房改建成普通写字楼，后来决定尝试性地将一期15000平方米左右改建成非传统办公场地A8，结果改造投入资金在500万元左右，比原计划节省了一半费用。即使按照最低租金每月每平方米10元来算，一年约可回收租金180万元，32个月后可实现盈利，如果租期5年，后28个月基本是纯利，再加上5年内保安、保洁等人工成本，设施设备损耗，纯利润约在300万元以上。
据了解的情况看，租赁老厂房改建成办公场地的尝试者们基本可以在3年左右实现盈利。
由于历史原因，杭州旧城区留下大量不同历史阶段的旧民居、旧工业厂房，以往的做法往往是推倒重建，高强度改造开发为居住区。这导致旧城区人口密度不断提高，环境质量不断下降。事实证明，这一改造模式并不是唯一的。改变盲目拆除的行为，进行合理的改建，既可以大量节省资源，又不会对环境造成新的影响。实际上，在世界性的城市功能转型过程中，利用代表传统文化的老建筑，融入新元素是一种全新的设计理念，这种理念正在被推广。
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