深圳：地产品牌的土壤(2)
万科是中国第一批上市公司中唯一一家连续16年保持盈利增长的公司，而且增长速度在不断加快。王石在不止一个场合指出，万科能长期保持业绩增长的原因之一正是公司治理。在他看来，建立现代企业制度，培养一个团队，比培养一个成功的接班人更为重要。
在公司治理方面，深圳众多地产企业，与全国绝大多数地产企业的家族式管理，形成最为明显的差异。一个有趣的对比是，就在珠三角以及一度被誉为“全国最规范的房地产市场”的广州，足以与万科、中海、华侨城、金地等并称开发商第一阵营的碧桂园、合生、富力、雅居乐等，无一不是纯粹的民营企业，就连早在1998年登陆香港股市的合生创展，至今也未完全摆脱家族的管理。
与此同时，深圳房地产企业，最早意识到打破房地产的“地域限制”和“资源限制”，掀起全国范围的“攻城略地”。为了配合在全国的扩张战略，万科、金地等启动了公司创立以来最为正式的一次“品牌识别系统”的重建，在对客户细分、产品定位之后，确立全国统一的品牌形象。一举打破房地产“地域限制”，深入内地众多一、二线城市。
无疑，深圳“过江龙”正是凭借优良的公司治理和品牌优势，受到各地方政府青睐，从而让贴有“深圳”标签的房地产项目在全国东西南北遍地开花。以至于有评论称深圳已经形成中国房地产品牌企业的“总部基地”。
细分市场的创新
1988年9月，以“外商独资企业”身份进入深圳的中国海外建筑工程有限公司以816万美元中标海富花园住宅项目用地，从此，这个“红帽子国企”在向深圳展示“市场化的魅力”的同时，给这个新兴市场带来的创新脉动也从未停止。1990年中海推出的海富花园多期楼盘预售楼花，一天之内被抢购一空。而在1991年11月30日推出海丽大厦住宅楼花时，包括数千香港市民在内的购房者竟排队等候了七天七夜。
之后的深圳，最早推出的社区理念、物业管理等，已经成为全国房地产市场的模板。而早在上世纪90年代中，深圳房地产市场就已经出现了花样繁多的营销手法，独立的地产中介代理行也是随之发展，在深圳颇有历史的世联地产，正是借着当时的“策划”东风得以壮大。
值得提及的是，以招商地产、华侨城地产为代表的一批大型央企，在上世纪90年代中期完成了体制与市场战略的转型后，摸索了各自的另类发展路径，并开始爆发出强大的竞争力。招商地产以1999年开发的超大型社区海月花园为标志，逐步树立起了以“复合开发”模式为主的区域开发商形象；而华侨城集团则在大规模缩减多元化产业的同时，探索出一条以主题公园带动的“旅游地产”开发模式。如今，无论招商地产的“工业地产”还是华侨城的“旅游地产”，已经成功跨出深圳地域疆界，被复制到全国许多个城市和地区。
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