近年来，CPI持续居高不下，再加上追求国际化和时尚化的潮流，让商业地产不论是在短期还是长期都带来了很大的机遇与成长的空间。本篇推出的是商业地产之商业广场，这些商业广场在某种意义上为东莞带来了新的时尚潮流，但是专家认为，目前东莞的商业广场还只是在培育期，仅仅只是一种模型，要想真正成熟起来还要走很长的一段路。

现状商业结构失衡

　　东莞的商业广场严格来说是从2004年开始大规模运营。真正的商业广场就如同一个大型的购物中心，即里面包括有百货、超市、娱乐、餐饮等。但是，目前东莞的商业广场却处于一个商业结构失衡的状态里。

　　东莞市本元全策房地产顾问有限公司副总经理周欣表示，目前东莞商业的人均面积约是2平方米，老城区是3平方米，而国外仅是1.2平方米，这个比例很大，已经处在面积失调的状态。周欣表示，另外一个是商业结构的失衡，这个主要体现在主业与目前人口的不配。东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非也认为，东莞的人口结构是呈金字塔形状，因此整个消费力是非常有限的。

　　有专家认为，除了商业与人口结构的失衡外，整个商业广场的布局也失衡，比如说一些区域的商业广场，提供不了某些商品，消费量也上不来。这个主要体现在商业定位与开发理念上。对此，有专家表示，目前东莞大型的商业广场还处于一个培育期，供需失调的现状比较严重，商业广场的经营业态还没有完全激发消费者的消费潜力。

需求商业需求基础比较好

　　东莞商业地产在近几年集中放量很大，从2002年到2006年集中放量。东莞是一个拥有众多人口的城市，其消费需求也非常高，而且这个消费力决定了商业需求的基础是比较好的。业内人士指出，这就需要大型的商业广场出现，而且必须是大型偏主力店，每一个广场有一个大的名牌店就可以了，这种主力商家就是龙头老大。但是目前东莞的商业广场里，主力店与次主力店和非主力店，还是没有带动起来。

　　据了解，目前商业用房的投资和比例高达17%，但目前的商业规模不能满足消费者的需求。消费者需要大型商业购物中心，开发商肯定会加速去发展。但是开发商现在做出来的商业购物中心，又不能很好满足消费者的需求特征。因此，专家建议，开发商一定要从尊重消费者的角度来开发市场，那么这种商业的存量就会有很好的消化，就会刺激消费者的基数与购买的欲望。

缺陷投资模式存在缺陷

　　现在大多数的商业广场，所开拓的模式都是由大型超市、百货、零售商铺一起组成，这就体现了一个开发模式的问题。业内人士表示，这其中有资金进入与退出的问题。开发商开发商业广场，都希望资金能短期收回来，因此说都会将相当一部分的铺位售出去，但是又没有经营上的整体性，这些都是开发模式的问题。

　　专家认为，东莞的商业广场还没有找到合适的模式去开发，其认为，一个好的模式，比如说房地产信托，这将会让开发商的资金除了销售以外，可以获得资金的途径。另外就是并购，如商家与地产商之间的并购以及地产商与地产商之间的并购行为，实力不雄厚就会找资金找出路，就会持续经营，自己投资自己销售。开发商业地产，就要为以后的运营负责，如果开发商没有资金，那将会很困难，这也是开发商目前遇到的投资开发模式的缺陷以及渠道的缺陷。

未来需引进高端品牌

　　据了解，目前东莞的商业广场，同质化现象很严重。商家品牌资源重复率也很高，缺少差异化和特色化。雷非非表示，东莞大型的商业广场里，还缺乏很多国际知名品牌，目前东莞的商业广场需要引进一些东莞没有的国际品牌。

　　合富辉煌研究部李兴旺认为，东莞商业广场要避免同质化，就需要有特色的商业中心和高端的商业中心，特色主要体现在本土化、主题化和集约化，这是代表城市的消费水平和消费时尚。

　　商业广场的竞争，除了地段、价格和商品的竞争外，更多是服务细节的竞争。很多人去逛大型的商业广场的时候，都会发现在这些大型的商业广场里，能休息和娱乐的地方并不多。无论是开发商或是商家，都将地方按寸土寸金的方式来经营着，完全没有顾及到消费者的心理。有专家认为，一个大型的商业广场里，除了商品外，更应设置多一些人性化的东西。