08上半年东莞房地产中期研究报告-土地市场篇(3)
四、土地市场特征：
1）松山湖土地集中放量 ，08年东莞土地市场的“新星”
08年的松山湖板块在东莞的土地交易市场，无疑是一颗“新星”。自08年以来，在东莞市土地交易中心,松山湖辖区内挂出了多幅工业与商业土地进行招拍挂，大量土地集中上市，合计总量达到了176.06万㎡，占08年上半年土地供应的40.96%。东莞目前正处在产业结构调整和转型升级工作中，开发建设好松山湖园区，对推动东莞经济社会双转型尤其是经济转型，将起到很好的示范带动作用。目前，松山湖科技园各项工作快速推进，规划建设、招商引资、招才引智成效显著。近期松山湖加快生活配套设施建设，向国内外商界大力推介松山湖创意生活城；开通园区内的1元公交线路和直达广深的客运专线，营造便利的交通环境；08年上半年大量土地集中上市，土地类型涉及办公楼、商住、工业、加油站。随着政府加大对松山湖的产业投入和土地倾斜，松山湖的经济环境将得到较大改善， 08年松山湖发展将大放异彩。
2）天价地王遭遇尴尬，强强联合稳定发展
5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50％股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。2007年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米，创07年上半年东莞市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2007年5月，万科成立地块项目公司东莞市万科置地有限公司，用于开发万科翡丽山项目。在万科拿地至今一年时间里，东莞房价却出现了大幅度下降。城区部分楼盘价格严重下跌，以目前销售价格计算，开发万科翡丽山项目，利润严重缩水。之前的天价如今则成为了一种尴尬，成为了开发商们资金链上的出血点。据悉，收购万科50%股权的是广东宏远集团房地产开发公司，宏远地产作为东莞本土老牌开发商，具有多年成功开发经验，在东莞市房地产市场具有较高的市场号召力。万科此次出让股权，联合开发，在东莞并不是第一次。例如之前与中天力通合作开发新基片区，与新世纪合作开发塘厦地块。
在国家不断紧缩货币、严把信贷关的大环境下，通过销售回款回笼资金摆脱困境是一方面，另外还可以是以股权合作的形式。“强强联合”有利于行业内的稳定，避免恶性竞争，分担部分投资风险。在形势严峻市场形式下，股份合作的形式将由可能成为未来房地产开发的一种趋势。
3）东莞土地或底价成交，或无情“流拍”
08年的上半年，东莞的土地市场一共成交了72宗土地，其中有54宗土地以底价成交，占总量的75%；11宗土地流拍。而07年全年，以底价成交的土地仅占总成交的45.94%。一时间，土地“流拍”、“底价成交”，成为了08年土地市场的“流行词”。究其原因，目前地产开发企业面临政府货币金融和土地两方面调控，来自资金方面的压力骤然加大，开发企业陷入了从“缺地”到“缺钱”的状况。
1.在东莞市场上，有实力的开发商多年来手中土地已经达到了惊人的储量，面临寒冬的市场，开发商为持有土地所付成本已成为其所背负的沉重包袱。
2、捉襟见肘的资金链。在土地供应日趋减少的形势下，拥有大量的土地储备一度成为房地产开发企业的核心优势。过去的2007年，“融资-囤地-再融资”这一循环模式被众多房地产开发商演绎到了极至。如今，在政府紧缩信贷政策的调控下，开发商无论是向银行贷款还是IPO上市融资都愈加困难。2007年第二套房贷细则出台以来，全国范围内房地产市场的萎靡不振，开发商资金回笼受阻，给本已捉襟见肘的资金链雪上加霜。
3、市场冷清 呼唤理性回归。开发商面临政策和市场的双重困难，造就了目前土地市场的冷清。一方面是政府打击囤地的决心和力度加大；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。在多方因素的共同作用下，市场难免演绎出从“地王狂飙”到“流拍频现”的两重天。
4）中小开发商卖地换钱，规避风险
在资金的压迫下，一度疯狂的土地市场现出了瓶颈。面对不同程度的负债压力，开发商正积极寻找应对策略，而土地成为他们摆脱困境，寻求突破的首选砝码。众多手中握有土地而没钱开发的中小开发商，就期望将手中土地转卖于实力较为雄厚的大开发商，一方面，转卖土地或许还可以得到收益，除去地块不菲的转卖身价，还可以避免后期开发期间资金的支出；另一方面可以尽快资金回流，避免不稳定的市场带来的风险。
5）东莞土地市场尚未遭遇“退婚事件”
虽然08年东莞的土地市场，可谓是寒冬一片，但是目前土地尚未遭遇上海等地的“退婚事件”。据国土局相关发言人表示：在东莞，目前尚还没有遭遇“退地事件”，土地交易是十分严谨的，不可能说一家企业低价买的时候就要，高价拿的地就因为市场发生了改变就不要了，退地也会按照土地拍卖的法律承担部分违约责任甚至是无偿收回土地。
6）08年上半年，大开发商“缺席”交易现场
08年东莞土地交易现场的冷清，与07年土地交易现场火爆的场面，形成了鲜明的对比。大开发商频频缺席交易现场。从08年上半年土地成交结果来看，万科、新世纪、光大等知名开发商在上半年，没有拿1宗地。每次土地交易，参与竞拍的开发商多为3家，少则1家，上半年多宗土地以底价成交。
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