2008年6月28日上午，四川长虹工业园区迎来一位特殊客人，国务院副总理张德江。作为分管工业的副总理，他此行不仅带来对地震灾区企业的慰问，更带来了推进工业项目向工业园区集中的统筹方向。

　　习惯于看政策脸色的四川天泽经济发展研究院董事长吴祥云意识到，承接产业转移和城乡统筹计划的推进，工业园区的地产开发将进入一个新的高潮。

　　然而，在全国地产商都勒紧腰带过日子的氛围中，作为地产业中的另类，抢滩进入工业园区的投资商，前景真的很乐观吗？

　　“二房东”生意经

　　“以前在成都周边考察了几个园区，先期协商的土地价格都在20万元/亩以上，还要走招、挂程序，之后能否升值还很难说。”张宏是四川吉通电子公司负责人，按照公司新的规划，他们准备进驻工业项目相对集中的工业园区。张宏告诉记者，他们企业的用地规模在30亩左右。“如果土地升值快，那么后期以此为抵押从银行贷出的款也就更多，即使是转让也可以获益不少。”按照张宏的逻辑，现在新进入工业园区的企业，由于资金和实力有限，大多土地是向银行抵押贷款，获得企业发展的后续资金，“很多制造企业的资产来自于土地增值的收益。”

　　位于四川绵阳的长虹工业园区是张宏重点考察的对象。而张宏的生意经相对于长虹工业园区的东家四川长虹来说，又是小巫见大巫了。

　　早在2008年2月底，四川长虹便通过增资1亿元控股长虹置业69.52%，将其纳入上市公司。地产业务正式成为四川长虹新的利润增长点。

　　四川长虹2008年7月1日发布公告称，将发行30亿元可转债投向旗下的PDP等项目时。张宏马上意识到，位于这个项目下的3000亩工业用地即将大幅升值。

　　“相对于其他地产企业来说，长虹置业的阶段性优势在于工业园区开发，享受出租和出售的收益。”长虹置业总经理吴有富说，长虹置业最可能的发展方向还是首先以工业园区为先导，逐步在全国重点区域建立根据地，再依托根据地逐步扩张为区域中心，最后走全国扩张的道路。

　　目前，除了分布在绵阳、深圳、合肥、长春等城市的工业园、研发中心、商业和住宅项目以及城市综合体开发项目外，长虹还在其他5个城市洽谈土地。其中工业园区的土地储备已近万亩，在绵阳也已经取得了700多亩住宅用地。

      巨利下的烦恼丝

　　据仲量联行的一位土地分析师表示，工业地产有购入成本低、见效快的特点。如果企业拿6000万元人民币来投资的话，花3000万元购买100亩土地，另外3000万元做厂房等园区配套。一年以后就能出租，每年有10%的稳定租金收益率，5年以后将它卖出，不计算土地增值的收益率都在50%以上，“算上土地增值翻三番是毫无问题的”。当然，这只是数据模型的推演。

　　在长虹等企业大步迈向工业地产开发，窥视丰厚利润的同时，不少地产业内的人士却表示了自己的担忧。他们认为，和住宅以及普通商业地产比较起来，工业地产这本经绝对难念得多。

　　吴祥云注意到，在各地都在高呼承接产业转移的情况下，工业园区的同质化已经显现，如果没有大型企业做支撑时，工业园区的生存和发展能力值得怀疑。

　　成都置信总经理黄晓进告诉记者，相对住宅地产和商业地产来说，工业地产“利润丰厚，却难以大规模扩张。”成都置信曾开发过成都青羊工业园区和“西部鞋都”，对工业地产的个中游戏规则颇为熟悉。

　　“工业地产虽然市场风险小，但政策风险大。”黄晓进透露，工业地产一般是政府和开发企业共同打造，占地面积大，所需开发资金多，单纯的开发价值，肯定比不上对区域经济的拉动价值。因此，相比于一般房地产开发，工业园的市场定位、招商管理更为严格。“政府的规划、扶持政策变化，以及人士变动，都将影响到园区的招商和转让。”

　　张宏迟迟未决也正是出于这种担忧。他在“圈儿”内的几家合作企业进入当地的几个工业园区后，现在正面临着园区规划改变，企业经营难续，厂房和土地转让迟迟未定的尴尬局面。“在乐观的同时，选择一定要慎重。”这是张宏听到最多的一句告诫。