沈莲子：工业地产成为投资新品营销的新战场
当股市狂跌的时候，当楼市风雨飘摇的时候，当有钱人拿着钱不知所措的时候，市场上的热钱亟需寻找下一块投资热土，这块热土现在终于浮出水面，那就是工业地产。
回顾工业地产的历史，从最初的概念来讲也许就是棚子，再后来就是厂房，标准厂房，国际标准厂房以及现在的科研生产生活一体化的工业园区这样一个发展史。
现在银行存贷款年利率分别为：一年期整存整取年利率4.14%，五年期年利率5.85%；贷款利率1到3年7.56%，3到5年7.74%，5年以上7.83%。
如果我们按照现在重庆市江北现行的工业厂房建面2000元/平方米来计算，投资者投入200万购置1000平方米，现在的标准化厂房租金大约在10—15元/平方米之间，年租金收益为12万到18万之间，资金年收益率在6—9之间%。如果企业担保三年后可以原价回购该物业，则投资者的收益则是最为稳定。但是随着经济的发展，工业地产的价值也会随之水涨船高，不管是工业地产本身作为资产的价格还是租赁价格都会平稳增长。到那时，可能广大的投资者是绝对不会希望企业来回购的。不管是自己租赁经营，还是委托开发企业的物业服务企业代为管理经营，工业地产的投资高回报和其低风险在目前投资市场中即将成为投资者热捧的对象。
如果我们将工业地产当作产权式酒店或者商业铺面一般的去销售工业地产会如何？也许这就是工业地产的春天到了，因为现在的工业地产的销售还存在一些障碍。
销售中最大的障碍就是大中企业自购地自建，小企业由于其资金所限，大多数都会选择租赁。如果想购买，那么也面临贷款问题。经了解，银行对工业地产贷款政策为办理完产权证，经评估，贷款额度为评估值的一半，期限一般不超过三年。所以，即便是实现销售，回款也只能有一半，另一半需要等到项目基本完成后才能拿到。由此可见，实现对企业的销售并由此保证项目的正常经营运营，难度是相当大的。而普通地产只要销售出去就可实现全额回款，这才使得企业实现正常运转，能够做到这一步就是因为在没有办理产权证之前，在预售阶段就可以办理抵押登记，全额回款。这才是房地产企业为何可以低投入高回报的真正原因。而我们现在却不能如此，所以这是难以解决的一道门槛。
因此，不对工业地产的营销模式加以彻底革新，不引进其他地产类型营销模式，依然固守是很难突破的。
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