下半年福州土地市场大幅放量(2)
焦点分析
政策盘活土地 “降地价并非良策”
今年全国各地土地市场都传出“流拍”或“底价成交”的“冷”消息，福州也不例外。
在今年上半年的土地招拍过程中，福州房地产企业不如往常那样“亢奋”，举牌次数明显减少，更加冷静，转让价格更加合理。福州市土地部门有关人士表示，“土地市场的‘冷静’，其带来的直接后果，便是让地方政府感受到了来自各方面的‘压力’，有意放缓了土地出让的‘节奏’。”有数据显示：2008年，福州市计划出让30幅3000亩经营性用地，但1～5月已公开出让的土地仅5幅656亩，目前的成交面积还不到总计划的30%。
“但土地不会降价出让，更不会廉价出让，”福州市政府有关人士告诉记者，土地和房地产市场对整个城市发展的贡献很大，但政府部门并不愿意用“降低地价”的方式刺激市场，“土地有它的市场价值，政府部门不会让土地价格低于它的基准价格。”
“小地”实为“救市”
一方面政府不愿土地贱卖，一方面土地市场“遇冷”又将给政府工作带来巨大压力。在地价不降低的前提下，“调整出让条件”算是一种折中的尝试，今年5月28日，被华润置业以底价成功摘牌的“2008-06、07号地块”正是一个“典型案例”。根据今年4月29日发布的土地出让公告，两幅地块的保证金都定在了2亿元，这一巨额保证金将众多小开发商拒之门外。5月10日的补充公告，将两幅地块套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，均调整为必须达到住宅开发建设总建筑面积的50%以上。5月17日，福州市国土资源局再次发布了补充公告，将有关支付第一期成交地价款方式调整为：竞得人应自国有建设用地使用权出让合同签订之日起45日内支付成交地价款的40%。记者注意到，原来是要求竞得人在合同签订之日起5日内支付地价款的40%。虽然福州市国土资源局一再更改相关的指标，但在5月19日，这两幅地块还是摆脱不了流拍的命运，最终只得改为挂牌。5月28日，华润置业以底价成功摘牌。
同样，今年下半年，福州土地拍卖市场一改两年来的“习惯”，而采取了密集的“小地计划”，这样的计划是否别有用意呢？业内人士告诉记者，这些小地块由于具备了“地段好、总价较低、资金门槛低、大部分又属商业地块”的“先天”条件，它们将以“高性价比和低门槛”的优势，促成拍卖，且保持拍卖价格的稳定，对于稳定整个房地产市场都是一个极有利的举措。
后市影响
市场更活产品更精 中小开发商“利好”
今年土地市场在调整，但任何市场都有它的市场周期，今年以来福州土地市场冷清跟整个宏观经济形势有关。“推一些‘高含金量’的小幅地块，可以满足更多意向开发商的需求。”
中天地产有关负责人分析称，这两个月来，政策面对楼市负面影响仍在加大，楼市成交量较为平淡，政府在这时推出小面积、地段佳、总价低的多幅地块，对整个市场都是一种积极的推动。业内人士认为，福州市相关部门在考虑“采用小地块”出让的形式，一方面控制大鳄垄断的局面，竞争会更加多元；另一方面其显而易见的保值性，让更多的开发商认识到其抗周期的能力，不可选天时，但可择“地利”。“小幅地块的推出，不仅能降低地块总价，让更多的中小开发商也能参与拿地，还能防止某些大开发企业一次性拿下巨幅地块囤地。”一位开发商告诉记者，自从2007年上半年以来，由于推出的地块较大，价格也高，巨额的竞买保证金就已经让一些中小开发商“望而却步”了，该公司一直都未能在土地市场上有所收获。如今的讯息在他看来，无疑是个“利好消息”，令其跃跃欲试。
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