2009年中国工业地产与中国制造业面临同样的困局，2010年中国工业地产正逐步走出阴霾并迎来新一轮的洗牌，一如大自然的生存铁律，只有适应新时代脉搏者才能攀上巅峰引领潮流，因而，通过对整体形势的宏观预测，对业内细节的细致把握，我们试图用数据说话，探索出一条新的工业地产经营之路。

    2007年－2009年环球金融危机，又称世界金融危机、次贷危机、信用危机，更於2008年起名为金融海啸及华尔街海啸等，是一场在2007年8月9日开始浮现的金融危机。自次级房屋信贷危机爆发后，投资者开始对按揭证券的价值失去信心，引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金，也无法阻止这场金融危机的爆发。直至2008年9月15日美国第四大投资银行雷曼兄弟公司破产，这场金融危机开始失控，美国次贷危机升级为金融危机并迅速向全球扩散。2009年来，金融危机和由此导致的经济衰退仍在困扰全球。展望未来，专家普遍认为，世界经济前景仍不明朗，危机留下的创伤对全球经济体系带来深远影响，后危机时代全球经济格局将发生重大变化。

    中国在2009年获得了一些很重要的“世界第一”。如中国已成为世界最大的信贷国家，其外汇储备高达2.3万亿美元。中国在全球贸易中已占8%的份额，取代德国成为世界最大的出口国。中国汽车销售在2009年突破1300万辆，取代美国成为世界最大的汽车市场。
    在2009年前11个月份中，国内投资比去年同期增长高达32.1%，国内消费增长了15.3%，而净出口却负增长了30.6%。由此我们可以从2009年这三个成分的相对数目的更动中看到，投资作为经济增长最主要来源的特点比2008年更为突出。换句话说，这次的经济衰退对2009年增长模式有重大的影响。换个角度来看，2009年中国国内生产总值增长模式实际上是经济刺激方案的结果，而此方案基本上就是用巨大的投资来拉动经济增长。

    为有效应对国际金融危机，促进我国经济平稳健康发展，2009年3月18日，央行、银监会联合印发《关于进一步加强信贷结构调整，促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，要求人民银行系统和各金融机构深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》精神，认真执行适度宽松的货币政策，促进国民经济平稳较快发展。5月13日，央行、银监会在京联合召开了货币信贷工作座谈会，引导金融机构合理把握信贷投放进度，进一步优化信贷结构，平衡好金融支持经济发展与防范金融风险的关系。

    《2009年关税实施方案》自2009年1月1日起实施，调整内容主要涉及最惠国税率、年度暂定税率、协定税率和特惠税率等方面。其目的是帮助企业提高价格竞争力，促进企业产业升级，优化进出口结构，缓解纺织、钢铁等企业的压力。2009年我国继续履行加入世界贸易组织的关税减让承诺。进一步降低鲜草莓等5种商品的进口关税。我国已经基本兑现加入世贸组织的降税承诺，关税总水平由加入世贸组织时的15.3%降至目前的9.8%。

    在金融危机影响世界经济的背景下，为了保持我国GDP仍能以8%的速度增长，使经济不出现大的下滑，国务院推出十大重要产业的调整和振兴规划。振兴规划与4万亿投资扩大内需政策一样，旨在缓冲世界金融危机对中国经济的影响。
    在产业振兴规划实施中，降低企业负担、增加企业收入是要实现的重要目标之一。无论是汽车、轻工还是钢铁、纺织业，业界呼声比较一致的是希望通过增加出口退税、降低或取消出口关税的办法来增加企业收入，减轻企业负担。

    对于消费拉动经济的重视程度，2009年我国可谓前所未有。国家发展和改革委员会主任张平强调说，我国去年社会消费品零售总额增长了15.5%，如果扣除物价因素，实际增长了16.9%。这是自1986年以来增幅最高的一年。而统计数据显示，去年我国经济增长中消费拉动4.6个百分点，贡献率达到52.5%。
    家电、汽车下乡、以旧换新等政策不但让老百姓尝到了甜头，也推动消费这驾一直慢跑的马车加快了步伐，成为 拉动经济增长的重要引擎。陈德铭指出，温总理在今年的政府工作报告中提出，要形成内需和外需协调拉动经济增长的格局。在内需方面，首先是要提高人民的收入。同时，要调整和提高消费结构，巩固传统的消费，培养新的消费。

    2009年7月20日，“浦东新区2009-1 REITs发行募集说明书(第一稿)”出笼。据悉，该REITs（Real Estate Investment Trusts）计划将金桥集团、外高桥集团和张江集团旗下的工业地产打包上市，初定发行总额约40亿元。
    2009年9月，台塑、戴德梁行“抢头香”，计划把“桃园科技工业园区”拿到大陆举办投资说明会，首创台湾工业区土地开放陆资企业叩关的先例。叫价150万元/亩，可根据买家需求合并或分割出售。
    2009年9月24日，襄樊举行首届“成长型中小企业融资论坛”。中国银行襄樊分行在论坛上表示，将为襄樊中小企业生产研发厂房建设提供贷款服务。

    2009年全国土地供应总量31.9万公顷，同比增加了44.2%。其中，工矿仓储用地供应量为11.9万公顷，同比增加44.1%，占土地供应总量的37.4%。
    土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%。招拍挂出让面积17.8万公顷，同比增加40.5%，占出让总面积的85.3%。划拨供应土地11万公顷，占土地供应总量的34.4%。
    土地出让总价款大幅增加。土地出让总价款约1.59万亿元，同比增加63.4%。其中，招拍挂出让价款约1.5万亿元，同比增加66.5%。

    中国园区的发展历程是从经济特区、到沿海开放城市、内地城市、再到西部整体的全国开花的过程。而园区的类型，由经济开发区、高新技术开发区、出口加工区、保税区等，逐渐向多功能、专业化发展。
    2009年各地的工业园乘借产业振兴规规划、拉动内需、产业转移、循环经济、低碳经济之势，大力发展环保产业园区、生态园区，并在稳步发展，主力打造产业集群，从而形成地域经济发展的增长极。
    在中国园区建设取得一系列成绩的同时，我们不能忽视中国园区经济在发展过程中正面临的巨大挑战与困境：园区经济严重依赖外资企业，却难以实现技术外溢效应、高度依赖核心大企业，产业集聚效应不明显、园区政策使用不当，造成资源浪费和“候鸟企业”现象出现、园区主导产业定位不清，发展前景不明朗。

    目前中国工业物业市场随着国内经济复苏，成交日渐增多，空置大大减少，工业地产市场开始活跃。2009年上半年，珠三角的东莞、深圳等地，到处都是6、7元/平方米的靓厂房出租，大面积的厂区空置；长三角地区成交平淡，全国的工业物业成交量低。下半年，由于国家产业扶持及扩大内需等一系列的政策，国内经济日渐好转，各地方政府积极寻找出路，解决工业物业空置问题，珠三角地区工业物业成交量有所增加，成都、武汉、上海、北京等地的工业物业也日渐成交畅旺。

    北京市
    1.1、2009年北京市经济回顾
    初步核算，全年实现地区生产总值11865.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。分季度看，一季度经济增长6.1%，二季度增长9.4%，三季度增长12.8%，四季度增长11.4%。分产业看，第一产业增加值118.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值2743.1亿元，增长9.7%，其中工业增加值2191亿元，增长8.8%；第三产业增加值9004.5亿元，增长10.3%。
    工业生产增长加快，企业效益逐步好转
    2009年，全市规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长9.1%，增幅比上年提高7.1个百分点。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、电气机械及器材制造业增加值分别增长33.9%、17.4%和15.4%，共拉动规模以上工业增长4.3个百分点。通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长0.1%，实现了2009年以来的首次增长。全市生产汽车127.1万辆，增长65.8%。

    2009年上半年上海工业园区新增工业物业较去年下半年进一步下降38%，至12万平方米。虽然新增供应下滑，但经济放缓使得上半年上海主要工业园区平均空置率上升至8.1%，尤其是轻纺、生产型的加工类厂房空置率高达20%-25%。2009年上海的嘉定、金山、奉贤、南汇等各郊区的空置工业物业面积在100多万至200多万平方米，其中约90%是待租的生产型厂房，并已有不少工业地产商抛售相关资产。

    中国工业地产市场在全国一线城市发展迅猛，近年来华中、西南地区的工业地产市场进入开发期，开发面积不断增加。全国工业地产市场当中以北京、上海、天津、广州、深圳、东莞发展得最早，影响力较大，也是后起之秀学习对象。而后起之秀武汉、成都、重庆等地区的发展规模较大，注重产业配套、产业集群及环保等。

    中国工业地产市场的四大构成因素：选址、物业类型、招商策划、管理服务。
    工业地产物业选址要素：交通、当地政策、当地经济
    建筑类型：物业类型、硬件配套设施
    招商策划要素：项目形象、目标客户、宣传推广、招商状况、招商合作
    管理服务：开发商服务、政府政策

    工业和物流地产是受到经济危机影响最深的领域之一，2009年中国工业地产价格持续下行。在总体经济环境好转的带动下，工业地产价格逐步回稳，成交量恢复增长，深圳工业地产价格随着《深圳城市更新办法》有所上涨。上海工业地产价格也随大浦东规划、迪斯尼落户等因素影响，吸引大批开发商，工业地产价格前景看好。

    2009年中国工业地产较房地产回暖慢，而工业用地市场火热，而让建材、物流、测量评估等上游产业没有得到长促发展，但随着国内经济好转，国内外投资商纷纷表示看好中国工业地产，中国工业地产的上下游产业也随着发展兴旺。

    北京联东u谷2009年工业物业租售总面积20.6万平方米，工业物业租售量占据北京工业地产半壁江山。第一季度，联东U谷纳税达2200万，同比增长两倍；2009年6月份当月销售额直逼8000万元。
    即使在经济危机中，平谦国际也未曾停下扩张的步伐。2009年5月31日，平谦国际（昆山）现代产业园开工。特别值得一提的，是平谦国际众多工业园中在东莞的东坑平谦国际工业园和长安平谦国际工业园，处在本次经济危机下中国的风暴中心，却几乎未受到丝毫的影响，一如继往的高租金，高入驻率，泰然自若。

    回顾2009年的国内的工业地产市场，主要呈现出以下几个特点：
    （1）工业土地市场方面：上半年土地市场极为冷清，下半年开始出现井喷似的回暖，一直延续强劲的势头。
    （2）工业物业租赁市场方面：受到金融危机的影响，2009年国内工业地产租售价格呈现先抑后扬的趋势。
    （3）工业地产相关政策方面：为防止各地囤积土地，实现工业土地的节约集约利用，国土资源部和其他相关部委分别采用了多种手段进行控制，使得2009年工业地产政策调控主要集中在土地方面，这也使得2009年成为工业土地的调控年。

    最新出台的2010年全国对外投资合作工作指导意见将促进对外投资健康发展，引导有条件的企业发挥优势，强强联合，加快对外投资步伐作为2010年的工作重点，并提出结合国民经济产业结构调整和战略性新兴行业发展，鼓励制造业、高新技术、新能源、服务外包等行业对外投资，支持企业投资国际知名品牌、先进技术、营销网络和研发机构。

    2005年我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。2005年1－4月份，商业营运用房竣工面积1．21亿平方米，同比增长21．9％，比商业用房低2．6％。2005年1－5月份，全国商业地产投资达到458亿元，同比增长38．7％，在建项目面积同比增长94．7％。

    经济稍显复苏之际，尤其是中国经济去年打了一个漂亮仗后，2010年初，13家机构有11家预测中国GDP数据超过2009年的8.7%，最高预测达到了11.4%。只有瑞银证券预测低于去年，但也维持“保八”水平。
    不同于2009年的经济将放缓的预期，绝大多数预测者认为2010年我国经济将处于上行阶段，在2009年经济增长的基础上反弹。

    从阿力士招商网2010年初反应出来的数据看，深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、上海周边显示出来强烈的工业物业需求，需求数量较其它城市明显为多，较09年同期增长约30%左右。而这些城市目前来看，需求量最大的，是一些中小企业，需求厂房面积集中在2000-3000平米，约占到70%。因此建议多推出适合中小企业发展的中小户型物业。
    2010年，可能才是真正的产业转移年，沿海地区的加工企业，可能会行成一个规模性向内地转移的热潮。从2010年初阿力士找网统计的投资企业的意向来看，转移意向率比09年增加了一倍，许多投资企业都开始认真考虑和考察内地的投资环境，并主动寻求投资顾问支持，这在前几年是很少发生的。而这些转移企业的意向地，主要集中在湖南、湖北、安徽、江西、成都、重庆这几个地区。因此建议中部地区城市和工业园区，2010年要加大到沿海地区招商引资的力度。