——全球金融危机下贸易投资战略分析
概述
一直以来，全球贸易环境变迁都是工业地产需求的一个主要推动力，对AMB投资主要港口和机场市场的战略至关重要 。当下全球经济处于史无前例的衰退期，是时候探究全球贸易及工业地产需求的短期及长期前景。
研究成果摘要：
80％的工业地产需求历史波动是由贸易量的波动引起的。
专注于贸易中心区域，就意味着投资最靠近市场需求的物流设施。这一点至关重要，因为供应链中要考虑的两个最重要问题通常是服务水准（速度）与运输成本。
贸易量增长与（美国与全球的）GDP高度关联；仅近50年而言，贸易增长率之于GDP增长率的倍数翻了一倍有余。上一个十年，贸易增长率对GDP增长率的倍数增至3.5倍，因此，GDP增长的微小变化就可能导致贸易增长的显著变化。对2009年全球GDP数字的预期，预示全球贸易量将会有10%的跌幅。这一观点与大多数业界专家一致。
4个影响贸易数据的因素导致近期贸易衰退：通胀波动、融资可行性、供应链响应情况以及对最终生产数字的错误统计。
尽管遭遇经济衰退和金融危机，但贸易—GDP、贸易—工业地产需求之间的结构性支撑依然未受影响。几十年来全球劳动力、产能以及资金的转移已经创造了复杂且有效的供应链系统。向国内生产彻底回归需要几十年时间，且执行起来代价不菲。
业界目前一致认为，2010年美国和全球的GDP增长约2.0%。这一增长数字意味着全球约有5亿平方英尺的工业地产需求，以及经济良性复苏即将开始。
全球贸易推动工业地产需求
贸易是工业地产需求的主要决定因素。80％的工业地产面积净库存去化的波动是由美国进出口量的波动引起的。近二十年来，随着经济、供应链和资本市场全球化发展加速以及相互联系更加紧密，工业地产和贸易的关系愈加巩固。尽管就业率、制造业以及GDP同样会推动工业房地产需求，但是就与美国工业房地产净库存去化的关联性而言，没有一个因素可以超过贸易 。