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权威部门详解广东三旧改造新趋势

免费投稿 阿力士招商网 2019/4/26 来源:南方网 作者: 冯善书 浏览:1212次

   

   今年初出台的《粤湾澳大湾区发展规划纲要》明确提出了“绿色发展,保护生态”的基本原则,并明确提出要“坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度……促进大湾区可持续发展。”当前,在粤港澳大湾区建设的背景下,珠三角作为支撑粤港澳大湾区发展的重要经济引擎和支撑大湾区发展的重要载体空间,在全国乃至全球聚集的眼光也越来越多。

    记者此前从广东省自然资源厅了解到,广东“三旧”改造在优化土地资源配置、拓宽建设用地空间、促进节约集约用地和保障经济社会可持续发展等方面均取得了显著成绩,2008年至今年一季度末,广东累计投入“三旧”改造资金1.42万亿元,实施改造项目11248个,面积71.2万亩,其中已完成改造项目6808个,面积41.15万亩,节约土地约18.34万亩,节地率达到44.56%。随着“三旧”改造进入深水期、攻坚期,推进难度越来越大,亟需借助行业平台在政策研究、项目对接及改造实效上寻求突破。为此,去年广东成立了全国首个省级“三旧”改造协会。省自然资源厅党组书记陈光荣亦提出,希望该协会充分发挥政企沟通的桥梁纽带作用,依托行业优势、组织优势、人才优势和技术优势,认真研究分析行业发展形势,及时收集行业内部的困难,为政府管理提供决策参考。要广泛开展国内、国际业务交流合作,积极传递行业信息,总结推广典型经验,引进吸收国外先进理念和管理经验,为会员单位参与国际竞争提供信息、搭建平台。

    广东省当前的“三旧改造”主要有哪些模式,面临着哪些新的趋势和机遇?日前,省自然资源厅相关负责人(简称“相关负责人”)接受记者专访,就相关话题进行了详细解答。

    “三旧”改造常见模式有三大类九小类

    记者:目前“三旧”改造特别是旧村改造,主要有哪些模式?

    相关负责人:从改造的实施主体来看,“三旧”改造常见模式可分为三大类九小类,第一大类是政府主导模式,分为:政府收储、政府统租、综合整治(政府出资)等三种模式;第二大类是政府和市场方合作模式,分为:以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理等两种模式;第三大类是市场方主导模式,分为:农村集体自行改造和合作改造、原土地使用权人自改、企业收购改造、连片改造中多个权利主体将房地产权益转移至单一主体改造等四种模式。其中,旧村改造常涉及的模式有“政府主导”模式、“政府和市场合作改造”模式、“市场主导”模式几种。

    记者:政府主导模式有很多种,具体怎么运作?

    相关负责人:政府主导模式的主要方式有三种:一是政府收储模式。指政府征收、收购储备土地并完成拆迁平整后出让,由受让人开发建设的情形。本质上是旧村与政府合作实施的一种改造模式,即政府选址建设安置房,在补偿安置村民后,将原旧村用地收储,再供应市场按照新的规划用途实施建设,比如,早些年广州官洲国际生物岛上的官洲村、仑头村的整村搬迁改造。二是政府统租模式,即政府下属企业连片租赁农村集体的旧厂房用地并实施改造的情形。如广佛商贸城项目大部分土地由政府项目公司(大沥镇政府组建项目公司——广佛商贸城发展有限公司)以租赁的方式进行开发。三是综合整治(政府出资)模式,即政府投资主导整治改造,不涉及拆除现状建筑及不动产权属变动,整治工程内容主要包括完善小区公共配套设施、小区道路、园林绿化等。

    记者:政府和市场合作改造模式的主要流程是怎样的?

    相关负责人:旧村改造中,政府和市场合作改造主要采取土地整理模式,即由农村集体经济组织通过招标方式引入土地前期整理合作方,完成地上房屋拆迁和转为国有建设用地手续后,交由政府以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地,农村集体经济组织取得出让分成或返还物业,土地前期整理合作方按土地整理协议取得相应收益。

    记者:市场主导模式主要有哪些?

    相关负责人:旧村改造中的市场主导模式自行改造有村企合作模式和自行改造模式。一是村企合作改造模式,指政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地,由农村集体经济组织与开发企业合作实施改造的情形,通常将改造范围的土地分成两部分:复建安置地块和融资地块。前者用于建设村民的复建安置房,后者是开发商出资建设复建安置房而获取的报酬,全部改造资金均由开发商支付。这种模式在旧村改造中较为常见。二是村集体自行改造模式,指农村集体经济组织申请将其名下的集体建设用地转为国有建设用地,并以协议出让方式将土地使用权出让给其所属的全资公司。实践中纯粹的自行改造比例较少。

    鼓励市场主体参与改造 与文旅融合发展

    记者:在当前的环境下,城市更新出现了哪些新的趋势?

    相关负责人:目前主要有三方面的趋势。一是通过微改造加强传统文脉的保护和历史建筑的活化利用。微改造是在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮,以及整治改善、保护、活化,完善基础设施等办法实施城市更新,深入挖潜“三旧”项目特别是旧村历史文化底蕴,推动历史风貌建筑保护修缮,促进公共空间微更新,改善公共环境,提升社区业态。

    二是促进旧厂房产业转型升级,助力城市发展。通过划定产业区块线、提高工业用地用地指标等手段,保障“三旧”改造项目的产业空间,积极推动产业的规划、引进、落地,提升地区的可持续发展能力。

    三是进一步保障公共设施配套,提升公共服务水平。通过推行成片连片改造,有效落实规划公共服务设施配套要求,合理布局、完善城市公共服务设施。在省规定的“三旧”改造项目应将不少于15%的土地无偿移交政府用于公共利益项目建设的基础上,东莞市提出“拆三留一”,即拆除改造后应提供不少于三分之一的公共利益用地;深圳市探索在拆除重建类城市更新项目拆除范围以外配套公共利益用地,由更新项目实施主体理顺经济关系,完成建筑拆除,并无偿移交国有,保障区域内的公共服务设施配套水平。

    记者:与文旅项目相结合的旧村改造近年受到的社会关注日益提升,如何评价这类改造在城市发展中的积极作用?

    相关负责人:文旅项目是目前旧村微改造常见的改造项目类型。对于未纳入传统村落保护名录的旧村,特别是不涉及文物建筑、历史建筑保护的,在传统风貌建筑的活化利用方面具有一定优势。文旅项目可深入挖潜旧村的历史文化底蕴,通常采用合理的功能置换、提升利用与更新活化,契合旧村改造提升历史文化价值的特点与需求,因此成为旧村改造的一个热点。

    成功的“三旧”改造文旅项目在文化保护、社会效益、经济效益方面都会带来积极效果。在文化保护方面有利于传统建筑、古村风貌、精神文化等的保护和传承,使得原有文化价值得到充分的挖掘与发挥,并一定程度上得到弘扬;在社会效益方面,人居环境得到整治,改善民生;在经济效益方面,通过活化利用,通过引入文创产业、经营性旅游产业,提升经济收入、促进经济发展。

    记者:那么,在“三旧”改造中融入文旅项目,需要注意哪些问题?

    相关负责人:我们主张,一是要“抽疏保旧”,避免大拆大建,要通过拆新保旧、局部修补、增加绿化等方式,将淹没在诸多现代城中村建筑中有价值的文物、建筑等要素显露出来,凸显历史建筑风貌,将抽疏出来的空间进行环境整饰,形成一条文旅产业主线路。

    二是要“完善配套”,应把更多的目光聚焦在如何完善配套设施,通过完成三线下地、雨污分流、水电增容、种绿清流的市政大升级,不断提升居民的生活品质。

    三是要“适度开发”,应采取保护与利用相结合的模式,跳出单一的地产开发获利模式,通过修缮、复建等方式,严格控制容积率、建筑高度和密度,有效适度开发。

    四是要“商业运作”,鼓励市场主体参与改造,支持文化旅游商业地产项目,在“商业”的基础上附着“文化”与“旅游”融入,走市场化之路。

    广东“三旧”改造经典案例

    当前,广东“三旧”改造与文旅融合发展出现了哪些经典案例可以与业界分享?据介绍,广东省融合文旅元素的“三旧”改造项目,重视保留历史建筑与特色景观,修复文保建筑,保留原有街巷肌理,提升老区环境质量,通过引入新产业,促进改造区域产业多元化发展。以恩宁路(永庆坊)、黄埔古村、泮塘五约、麻涌镇古梅乡韵、东华里改造为例。

    恩宁路改造

    恩宁路诞生于1931年,被誉为“广州最美老街”,荟聚西关骑楼建筑的精髓。恩宁路采用“抽疏人口、改善环境、保护文化”的思路式对占地面积约7000多平方方的危(旧)房进行微改造。恩宁路改造整体保留历史建筑与特色景观,修复文保建筑,提升老区环境质量。恩宁路特有的文化肌理和历史建筑,成为广州市旅游“新地标”,成为创客群体、文艺青年、白领阶层、市民游客汇聚的“打卡地”,同时吸引咖啡店、剧场、文创小店等业主,为该片区带来新业态,促使产业多元化发展。二期改造已在筹备当中,将以国家历史建筑保护利用示范区的建设标准进行打造,对恩宁路片区已征未拆和拟复建的7万平方米房屋进行招商,拟将其打造成创意办公区、滨水文化餐饮(酒吧)配套、时尚商业(体验式)及综合配套等西关历史文化创意街区,预计总投资达10.7亿。永庆片区微改造项目对原有建筑物进行适度抽疏和修缮加固,加装全新消防管网,更新全部老化电线,增设小型消防站和电房各1个,在整体保留历史文物建筑和街区特色风貌的同时植入了“创客小镇”的新型创业模式,提升了建筑安全性和街区整体环境,提高了房屋及商铺租金收入,增加了公共休闲空间,拉动了片区及周边消费需求,对荔湾区改善旧城区人居环境,推进基础设施完善和公共服务设施全面提升有着积极意义,取得了“环境提升、文脉传承、功能转变、老城新生”的效果,为全省乃至全国历史文化街区的活化利用树立了典范。2018年10月24日下午,习近平总书记在永庆坊视察时指出,城市规划和建设要高度重视历史文化保护,不急功近利,不大拆大建。要突出地方特色,注重人居环境改善,更多采用微改造这种“绣花”功夫,注重文明传承、文化延续,让城市留下记忆,让人们记住乡愁。

    黄埔古村

    位于海珠区琶洲东南部,是一个独具岭南海洋文化特色的古老村落。保护整治前的黄埔古村历史文化古建筑破败、乱搭乱建问题突出。黄埔古村改造土地18.6公顷。该项目实现房屋抽疏打通消防通道、完善交通系统、优化建筑间距、美化空间形态,整饰加固居民房440多套共约15万平方米,改造绿化景观面积0.8万平方米,村容村貌焕然一新;注重文化保护,建设北帝庙、黄埔公园2处公园,整治建设了7个水体,修缮古建11处、新建展览馆1座,复建仿古门楼1座等。通过经营生态观光农业、餐饮食宿等旅游行业,村民经济收入逐步提高;引入艺术创作,发展创意产业,优化古村经济结构。

    泮塘五约改造

    是旧城历史文化类的微改造项目。泮塘位于荔湾区。现状为古村落,内部道路狭窄,房屋多为老旧的平房。总用地面积约3.12公顷,其中涉及改造的建筑面积约 1万平方米。改造将以保护历史文化遗产、体现西关文化为特色,将泮塘村打造成岭南园林式城市客厅。该改造项目将保留15处推荐文物线索,57间传统风貌建筑。改造后的泮塘将有望形成“荔湾湖、青砖屋、黑瓦顶、麻石道、古树木、泮塘人”的田园式风光。

    麻涌镇古梅乡韵

    “古梅乡韵”项目涉及东莞市麻涌镇的麻一、麻二、麻三、麻四共四条村(社区),项目所在区域人文历史底蕴深厚,旅游资源丰富。麻涌镇先后投入2800万元,通过连片整治、截污清淤、生态修复等措施,以“古梅乡韵、八景流芳”为主题,分三大板块进行打造,建成了“古梅乡韵”幸福村居项目,恢复了“麻涌八景”等特色景点。“古梅乡韵”项目的成功,使麻涌镇先后获得了全国文明镇、中国美丽乡村建设示范镇、全国绿化先进集体、省生态镇、省园林城镇、省休闲农业与乡村旅游示范镇、省民间文化艺术之乡、珠三角最美生态乡村、珠三角最美水乡等称号。

    东华里改造

    祖庙东华里片区是佛山文物古迹最密集、规模最大、传统风貌最突出的历史文化街区,片区内共有各级文物保护单位22处,改造前面临着部分历史文物建筑保护缺失、规划及建设水平落后等问题。2007年开始,项目以“毛地出让,净地移交”的方式引入社会力量实施改造,通过制定历史街区保护规划等方式强化历史文化保护,项目改造过程中始终坚持政府引导,采取“整体动迁、分期实施”的做法,将该片区打造成为融合岭南民俗文化、佛山时代特色和现代商业文明的综合街区。改造完成后,该片区成为佛山市的城市中心和城市标志——岭南天地。日均客流量达2.5万至3万人,中秋、春节、五一、国庆等节庆日,客流量更达十几万人次。高峰时,日均接待50个旅游团。入驻商户超过200家,租金呈上涨趋势。容积率由1.46提高到2.90,建筑密度由70%下降到40%,公共绿地面积增加近8倍,公共设施用地增加近4万平方米。改造前片区房屋低矮破旧,杂乱无章,文保单位年久失修,毁损情况严重,乱搭乱建的违章建筑也是随处可见。影响市容环境,也存在很多治安隐患。改造后片区环境面貌得到了根本性的改变,形成了居住环境优美,基础设施完善,交通便利,文化氛围浓郁的新型城市中心区。

    南方网全媒体记者 冯善书

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