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对话潘祥胜:大树下要走自己的路

免费投稿 阿力士招商网 2018/8/15 来源:观点地产网 作者: 浏览:7847次

“你别跟我谈,我也不需要你的钱。”

矛盾、冲突......如果这是影视剧的剪辑,这句话无疑是预告片中最吸引人的点。很可惜,商业场并不是黄金时间播出的肥皂剧,不需要那么多刻意放大的冲突,不需要那么多刻意解读的话语。

“你别跟我谈,我也不需要你(资本方)的钱,我自己一步一个脚印先走几年,等我们的产品力、服务力、品牌力起来以后,我们再考虑怎么去走。”当提到与资本市场之间的接触时,上海海容投资有限公司董事长潘祥胜这样跟我们说。

一段时间以来,好几个在资本市场小有名气的朋友找到潘祥胜,打算往海容旗下主打品牌“大树下”注入资金,但是潘祥胜均以同样的话语回绝了对方。

随着政策的不断收紧、金融的严监管以及去杠杆的持续推进,房地产行业的融资环境发生了翻天覆地的变化。在各路企业急于寻求融资新出路的时候,大树下却拒绝了大好的融资机会。

潘祥胜进一步提到:“第一,我们不是互联网产业;第二,我们不是标准化的可以大量复制的产业。如果按照投资方的要求去做,我们做出来的产品就会粗制滥造,最好的发展结果就没办法控制。”

按照他的解释,写字楼细分市场现在越来越精细化,不能完全套用一个标准的形式去经营,否则只能走向穷途末路。

“我做这个企业的想法,还是希望一步一个脚印扎扎实实做下去。”关于大树下,可以从它的名字说起。

“大树下”的发轫

“大树下”这个名字,源于新媒体创意产业园区里的两颗大树。

项目前期,潘祥胜和他的团队买下了两棵大树,并运到园区种下:“我们出那里一站,然后灵感就产生了。”

“关于这个品牌的名字,我们头脑风暴了大概半年。”潘祥胜告诉我们,整个团队想了很多名字,但都不能完美的诠释团队对整个品牌的理解,要么是能够贴切地反映企业目标和理念,但是不够亲和,不够有穿透力;要么是很文艺,很有韵味,但是又感觉不能完全代表公司的形象。

潘祥胜补充道,取名“大树下”,寓意也是很深刻,希望公司能够为客户提供一个空间,一个支撑,一个庇护场所。

名字对一家企业而言,重要性不言而喻,很多名字在当下文化潮流的带动下,显得很新颖,很时尚,但是可能过几年就不合适了。潘祥胜对此也表示担忧,在企业的名字出来以后,他还进行了一些市场调研:“我们当时还希望这个名字能够伴随着企业一直走下去,能够经得住时间的考验。”

或许是做酒店业出身,潘祥胜对待任何事情都相当严谨,除了对品牌名字进行调研之外,对大树下所涉及的每一个项目都表现出极其谨慎的态度。

大树下所做的创意园区项目,实际上属于旧改项目,且规模一般不会超过三万平方米。潘祥胜解释道,一般情况下,大树下不会拿太大的项目,因为项目都是租过来的,有一定的租金成本。并且,租得的项目还要经过一定时间的建造和改造才能正式投入运营。

此次和潘祥胜的对话,相约在上海闵行区的大树下新媒体创意产业园进行。据潘祥胜介绍:“走进来的这条路是条巷子,而且不是直巷子,七拐八拐,我们来看这个物业的时候,这条巷子坑坑洼洼的,一下雨到处都是水,这条路都是我们修的,路边的绿化也是我们栽的。”

据说,这个创意园起初是个汽车修理厂,大树下在2014年年底拿下,经过半年的改造和半年的招商,在2015年12月正式投入运营,目前已经满租。

实际上,按照正常的周期,招商并不需要半年时间,改造三个月就足够了,但因为大树下在客户的筛选方面比较严格,所以花了大量的时间。

潘祥胜表示:“和我们产业园定位不相关的企业基本上是拒绝的,哪怕出的价格再高。”在他看来,当下园区的市场竞争非常激烈,如果一个创意园区没有一定的产业集中度,没有一定的行业号召力,那么整个品牌的日常运营品质都会受到影响。

谈到规模,谈到并购,潘祥胜依旧坚持一贯的态度,希望“一步一个脚印去走”。

他希望以健康的步伐来做大规模,而不是通过快速扩张复制来实现,更加不会为了并购去并购,不会为了资本市场去并购,他所作的每一个选择,一定是和发展理念、产品、发展方向相对一致的。

不赚钱就是瞎折腾

我们总说办公业态常常与商业、休憩、艺术等业态相结合,是一种多元发展的业态。但在潘祥胜看来,办公业态类似于地产服务行业,既不能称之为地产行业,也不能说是服务行业,而是两者的结合。

无论归属于哪个行业,做企业都是需要盈利的,否则就是瞎折腾。潘祥胜以略带激动的口吻说道:“一个企业如果做一件事情不赚钱就是在犯罪,因为你在做事的时候就是在利用社会资源,不赚钱就没办法回馈社会,不赚钱就不会用心。”

潘祥胜直言,做企业要赚钱,但也不能够仅仅为了钱,还要考虑企业未来发展,怎么对社会有益处,怎么对投资方有交代,怎么对社会有正向影响,怎么让这个企业长期走下去。

办公行业属于利润相对比较薄的行业,“但是稳定,会有积累,如果你把它当成一项事业来做,会给你带来比较大的舞台和平台。”这也是潘祥胜选择这个行业的最大原因。

“在我们这个行业几乎很难形成大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的情况。”潘祥胜调整了一下坐姿,继续说道。

他还用住宅行业进行类比:“中国住宅行业发展了这么多年,也没有谁做到一家独大。办公行业聚集度会越来越高,但是很难在短期内形成寡头市场。”

但是随着大量开发商和资本方不断的进入办公行业,这个市场已经变得腥风血雨,用潘祥胜的话来说就是“面粉贵过面包”。

面对日益增加的竞争者,潘祥胜表示,大树下不会随波逐流,“我们有自己的判断体系,项目能不能拿,能不能做,我们完全根据自己的判断来做,不会去哄抢。”

以下为观点地产新媒体对上海大树下创意服务有限公司董事长潘祥胜先生的采访实录:

观点地产新媒体:当时为什么会起名大树下?

潘祥胜:这个很有讲究,因为做创业园区很重要的一点是我们朝哪个方向发展,或者说我们做这个企业的最终目标是什么。我也是40岁的人,纯粹为了赚钱不是我的目的,过了这个时间段只为赚钱没意义,还是想做一些事情。

另外,我们这个行业属于利润相对比较薄的行业,但是稳定,会有积累,如果你把它当成一项事业来做,会给你带来比较大的舞台和平台,这是我觉得这个行业不错的一个原因。

我们就想怎么去做,怎么让企业发展得更好,归根结底还是回到我们服务的客户。怎么样服务好客户呢?有什么样的理念才能服务好他们?

关于这个品牌的名字,我们头脑风暴了大概半年,想了很多名字,要么能够很贴切的反映企业目标和理念,但是不够亲和,或者说不够有穿透力;要么很文艺,但是又感觉不是那么回事。

我们这个项目做到前期的时候,因为对绿化和环境的要求非常高,想给客户营造一个自然的办公环境,一个很舒适的环境,所以花了不少的钱买了两棵大树。运过来种下去后,我们在那里一站,然后“大树下”的灵感就产生了。

当时说“大树下”的时候,大家还没有感觉,晚上继续头脑风暴,又想了很多名字,突然我想:今天我们在大树下好像说了三个字“大树下”,大家想一想这个名字怎么样。这个话一说出来以后,没过几秒大家都说就用这个名字,一致通过。

因为大树下的含义太广了,第一,我们是做空间的,提供一个平台,提供一个空间给客户作为一个庇护场所;第二,我们希望为客户提供服务,能够给客户一些支撑;第三,能够反映出我们想营造一种产品的特性,追求自然,追求环境,追求温度;第四,寓意很深刻,生机盎然。

所以,无论是从企业的发展方向、目标,还是我们的企业理念、客户感受来看,这个名字都太棒了。

名字出来以后,我们进行了一些调研,很快被市场接纳认可,识别度相当高。这个名字我们真的想了很久,希望这个名字能够伴随着企业一直走下去,能够经得住时间的考验。

很多名字很酷,但可能过几年就不适合了,这个名字无论是放在以前还是未来都是个很不错的名字。

观点地产新媒体:这个新媒体创意产业园有点偏,在上海这个地段水平怎么样?

潘祥胜:我们这个项目整体位置,大的区位不偏,小的位置有点偏。你走进来的这条路是条巷子,而且不是直巷子,七拐八拐。

我们来看这个物业的时候,这条巷子坑坑洼洼的,一下雨到处都是水,这条路都是我们修的,路边的绿化也是我们栽的。

这边原来是汽车修理厂,我们过来的时候只有两栋楼,一栋是这栋楼,还有旁边的一栋白领公寓。业主方当时已经出租半年了,来看的客户也特别多,但是没租出去,我们来看后觉得有信心做下去。因为我们做过两三个这样的巷子里面的项目,而且都成功了。别人不敢拿,我们敢拿,因为我们知道能够做成功。

观点地产新媒体:除了大树下项目之外,龙湖那个项目想要打造成什么样的产业?

潘祥胜:每一个项目都要做详细的调研、论证和市场定位。龙湖项目我们没有产业定位,为什么没有产业定位?因为有比产业定位更好的方向。

人们为什么去龙湖天街?我们调研发现,虹桥商务区是未来中国连接世界一个非常重要的区域,而且是在大力发展的一个区域,马上要进入博览会了,这也是国家要大力发展的一个产业。

它是个窗口,它的发展我们认为会一年一变样。在这种急速发展的情况下,如果我们现在不进入,未来想进入很难了,或者说成本不一样了。所以这就是为什么我们进入龙湖天街,而且一下子租两个层面的重要原因,两层将近8000平方米。

别人以为我们是联合办公产业,就算我们是联合办公产业,也是那里体量最大的,其他联合办公品牌面积都在两三千平方米左右。即使市场错误以为我们是联合办公产业也没关系,我们也要做那个区域联合办公产业的旗舰店,把那个市场作为战略市场来经营。

为什么没有做产业定位?因为我们调查发现,这个地方和内地的连接度非常深,租房或者买楼的客户一方面是大型企业作为总部,在这里树立企业形象,更大一部分是内地城市的企事业单位在这里设立分公司和办事处。因为上海是一个窗口,而且在虹桥火车站、机场旁边,交通非常便捷。

观点地产新媒体:对于规模有没有要求?

潘祥胜:我们为什么扎根这个行业?就是因为这个行业能够做出规模。

这个行业每年都是加速度发展的,比如我们刚起步的时候一年做一个项目,第二年团队成熟了,有一定力量了,就一年做两个项目,到第三年可以做三个、四个,后面会是阶梯式的增长。但是这种增长建立在团队和产品力、品牌力发展基础上,包括其他城市的发展也必须达到一定的阶段。

我们也需要做规模,但是这种规模不是通过快速扩张复制来实现的,一定是团队培养好再去扩张。

自进入这个行业以来,我们操盘的项目没有一个失败的,都是成功的。

第一,因为对每一个项目的要求比较高,另一方面,对投资人和员工负责,每一个项目都有引进战略投资方。

第二,如果项目没成功对于员工来讲也是很大的打击,我们希望以健康的步伐来做大规模。用资本的钱是一把双刃剑,可以用资本的钱,但是要违背行业的发展规律去做一些事情。

观点地产新媒体:现在公司的利润比较薄弱,租金大概什么时候能够回正?有没有接触资本市场?

潘祥胜:从投资项目的角度来说,我们每一个项目会做一个总投资预算,还有现金的投资预算,因为总投资和现金流是两个概念。

项目正式投入运营之前,我们的现金投资都是够用的,项目正式投入运营以后,我们的现金流就是正向的,不会去冒险赌后面的事情,资金都会准备好。

我们这种项目的投资回报率不算高,为什么说这个行业是薄利行业?我们这样的项目平均回收周期是四到五年,长的甚至是五到六年、七到八年都有。这就决定了我们获取项目的租赁期限要能够达到一定的年限,否则做这样项目的意义就不存在了。

资本市场有好几家找了我们,但我做这个企业的想法,还是希望一步一个脚印扎扎实实做下去。我有很多朋友都是做资本的,他们说得很直接,我可以帮你,也可以注入资金,但是时间不长,多少年之内要退出,要有投资回报。

我跟他们分析:第一,我们不是互联网产业;第二,我们不是标准化的可以大量复制的产业。如果按照你们的要求,做出来的产品就会粗制滥造,最好的发展结果就没办法控制。

因为写字楼细分市场现在做得越来越精细化,如果完全套用标准化的形式来做,很可能把自己做死。

我自己一步一个脚印先走几年,等我们的产品力、服务力、品牌力起来以后,我们再考虑怎么去走。

观点地产新媒体:不涉及联合办公这一块吗?

潘祥胜:不是说不涉及,而是要做,就做得有特点。联合办公行业概念性的东西太多,大家都在谈概念,谈未来,但是一直没有找到合适的运营模式和盈利模式,这是非常严重的资源浪费,对投资方的不负责任。

做得越多,浪费的存量空间越多,浪费资金越多。政府为什么之前支持?是因为政策导向,如果培养两三年还看不到成效,为什么还要培育?以前政府会鼓励和扶持联合办公企业,现在已经没有扶持了,如果再没有正向的改变,鼓励都谈不上。

这就是玩概念,这个行业绝对会分化,而且会变异,如果不变异,不寻求突破,走不下去。

比如说目前联办市场内很多空间都是亏损的,亏损为什么还要做呢?一个企业如果做一件事情没有盈利,那么在服务与运营上是很难长时间保证品质的。

当然,对于玩资本的人来说是另外一个概念,玩资本的人就像共享单车、共享汽车一样,联合办公也是共享经济的一部分,迅速炒作,迅速扩大市场份额,迅速形成行业领头行业,迅速对接资本市场上市,以资本化的方式套现,但是未来呢?

做企业不能够仅仅是为了钱,还要考虑企业未来发展,怎么对社会有益处,怎么对投资方有交代,怎么对社会有正向影响,怎么让这个企业长期走下去。

如果只是想迅速做大形成行业领头地位,上市成功套现,以这个为第一目标不是做企业。

当然,每一个企业都有权选择自己的发展道路,别人有别人的路,而我要走自己的路。

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关键词阅读:潘详胜 大树下 创意园
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